大學(xue)畢業生遭到社會的第一頓毒打，是從租(zu)房開始的。
一(yi)句話道(dao)盡了(le)國內租(zu)房者(zhe)，特別是(shi)租(zu)房新手們的(de)(de)辛(xin)酸。對于人口、收入、區域發展結構復(fu)雜的(de)(de)中國而言，租(zu)房是(shi)實現“居者(zhe)有其屋”的(de)(de)一(yi)個重(zhong)要方式，但不完(wan)善的(de)(de)住房租(zu)賃市場給了(le)很多人當頭一(yi)棒。
縱觀國(guo)(guo)際市場，發(fa)達(da)經(jing)濟體(ti)建立了(le)完善的(de)住房(fang)(fang)租賃體(ti)系(xi)(xi)，成為住房(fang)(fang)體(ti)系(xi)(xi)最重要的(de)一部分。如日(ri)本的(de)住房(fang)(fang)租賃比率達(da)到(dao)30% 以上，德國(guo)(guo)接(jie)近50%，是住房(fang)(fang)租賃市場發(fa)展的(de)成功典(dian)范(fan)。
雖(sui)然政治體(ti)制、經濟發展(zhan)水平不同，但(dan)歷史成功的(de)經驗(yan)對(dui)當前中(zhong)國(guo)住(zhu)房租賃市場的(de)建設仍然有十分重要的(de)借(jie)鑒意義。下面我(wo)們(men)一起來看看國(guo)外成熟的(de)住(zhu)房租賃市場是如何(he)發展(zhan)起來的(de)。
在主要的(de)發達經濟(ji)體中，有(you)兩個(ge)國家的(de)住房(fang)情況顯著區別于(yu)(yu)其他國家。一個(ge)是新加坡，以其全球聞名的(de)“組屋”制度，基本實(shi)現了“居(ju)者有(you)其房(fang)”（產(chan)權）的(de)目(mu)標，住房(fang)自有(you)率在全球僅次于(yu)(yu)羅馬尼亞，在發達經濟(ji)體中排名第(di)一，遠(yuan)遠(yuan)高于(yu)(yu)排名第(di)二的(de)美國。
另一個則是(shi)德國，與新加(jia)坡不(bu)同的是(shi)，德國的住(zhu)房(fang)自有(you)率很低，僅比香(xiang)港略高(gao)，但卻(que)基本實(shi)現了(le)“居者有(you)其所”，其核心(xin)就在于(yu)發達的住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場，與住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)相關的多個關鍵性指標在歐洲(zhou)乃至(zhi)世(shi)界(jie)上都屬前列(lie)。
在2016年歐(ou)盟(meng)(meng)的(de)(de)一(yi)份統計(ji)報告中，德(de)國(guo)(guo)有48.3%的(de)(de)居民選擇租(zu)(zu)(zu)房(fang)生活，這個比(bi)例(li)(li)在歐(ou)盟(meng)(meng)成(cheng)員(yuan)國(guo)(guo)中排名第一(yi)，在歐(ou)洲(zhou)也僅次于瑞士。其中，各州出租(zu)(zu)(zu)住(zhu)房(fang)比(bi)例(li)(li)雖(sui)有不同(tong)，但(dan)整體上常年維(wei)持在50%左右。而大城市相比(bi)其他中小城市而言(yan)，租(zu)(zu)(zu)房(fang)比(bi)率更高。例(li)(li)如在柏(bo)林的(de)(de)190萬套(tao)住(zhu)房(fang)中，有160萬套(tao)為出租(zu)(zu)(zu)住(zhu)房(fang)，租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)占比(bi)高達85%。大量的(de)(de)德(de)國(guo)(guo)人愿意通過(guo)長(chang)期租(zu)(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)解決居住(zhu)問(wen)題，其核心(xin)關鍵就在于規范(fan)的(de)(de)住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃市場(chang)。
一是法律制度。法律是(shi)一切行為規(gui)范(fan)的總(zong)和(he)，指導了整個(ge)住房租(zu)賃市場(chang)的發展。《德(de)國民(min)法典》、《住房租(zu)賃法》、《住房補助(zhu)金法》等法律制度，明確(que)規(gui)范(fan)了住房承租(zu)人(ren)與(yu)出租(zu)人(ren)的權利義(yi)務。
其中在(zai)租(zu)金(jin)方面，實行政府指(zhi)導價，由房(fang)管部門(men)、房(fang)東與租(zu)戶協會等機構，根據住房(fang)地理位(wei)置、交通狀況(kuang)、建(jian)成(cheng)年代、建(jian)筑(zhu)質量(liang)及(ji)節(jie)能(neng)情況(kuang)，確定“租(zu)金(jin)表”，每(mei)套住房(fang)的租(zu)金(jin)都要參考該“租(zu)金(jin)表”。不(bu)得隨意漲租(zu)，漲租(zu)必須(xu)遵循嚴格程序，違規漲租(zu)將受到法律(lv)制裁。
在房(fang)屋(wu)宜居性(xing)方面(mian)，對(dui)出租住(zhu)房(fang)的配套設施、使用(yong)面(mian)積、住(zhu)房(fang)安全等進行(xing)嚴格的規定(ding)，保證出租住(zhu)房(fang)可(ke)居住(zhu)性(xing)。
在經(jing)營住房租賃業務的(de)機(ji)(ji)構方面，對(dui)經(jing)紀機(ji)(ji)構進行(xing)嚴格管理(li)，制(zhi)定專門的(de)《住房經(jing)紀法(fa)》，對(dui)經(jing)紀機(ji)(ji)構的(de)各種行(xing)為(wei)加(jia)以法(fa)規上的(de)約束，防止出(chu)現侵犯業主和租戶的(de)行(xing)為(wei)。
二是合理發展政策性住房租賃。根據歐盟的(de)統(tong)計，在選擇租(zu)房生活的(de)48.3%的(de)居民中，有39.8%選擇的(de)是市場(chang)化(hua)租(zu)賃(lin)住(zhu)房，剩余(yu)的(de)8.5%則(ze)居住(zhu)在政(zheng)策性租(zu)賃(lin)住(zhu)房，這個數(shu)值遠低于歐盟成員國平(ping)均值10.9%。政(zheng)府通過(guo)加速出(chu)租(zu)房屋(wu)折舊、資本利得免稅和稅收損(sun)失轉(zhuan)移等方式，大力發展市場(chang)化(hua)的(de)租(zu)賃(lin)市場(chang)，也彌(mi)補了(le)政(zheng)策性租(zu)賃(lin)住(zhu)房的(de)不(bu)足。
三是強調金融對住房租賃市場的支持。政府層(ceng)面，以政策性金(jin)融性機構向投資(zi)建造廉價租(zu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)個人(ren)提供優惠貸(dai)款利率，保障(zhang)低收入群體(ti)的(de)(de)租(zu)房(fang)(fang)(fang)可得性。同(tong)時以“先存后貸(dai)，互助低息，封閉運行，政府獎勵(li)”的(de)(de)類公積金(jin)模式，對自發建設租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)居(ju)民提供優惠利率貸(dai)款。再通過高比(bi)例的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款首付，控制市(shi)場(chang)的(de)(de)投機性消費，實現多層(ceng)次的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃市(shi)場(chang)供給制度。
四是獨特的住房租賃企業市場。與(yu)其(qi)他主流(liu)發達經濟體不(bu)同，德國政府通過各類稅收及政策補貼(tie)，鼓勵營利(li)型(xing)住房(fang)租賃企(qi)業(ye)與(yu)非營利(li)型(xing)住房(fang)租賃企(qi)業(ye)競爭，為弱勢人(ren)群提供適度福利(li)。
對于營利性住房租(zu)賃(lin)企業，提供政府補貼(tie)和無(wu)息(xi)（低息(xi)）貸款，但限制其(qi)租(zu)金收入。雖然這類租(zu)賃(lin)住房租(zu)金回報率(lv)長(chang)期穩定在4%-5%之間(jian)，但與德(de)國長(chang)期國債(zhai)收益率(lv)的2%-3%相比，仍然吸引了大量風險厭惡型投資者的資金。
對(dui)于(yu)非營利性(xing)住(zhu)房，由德國(guo)政府直接或由住(zhu)宅合作(zuo)社(she)形式(shi)集資(zi)建成，政府通過低息貸款、低價土地、減免稅、租金補貼等(deng)方式(shi)提供資(zi)金支持。但這類政策性(xing)租賃住(zhu)房數量相對(dui)較少，強調的(de)(de)更多(duo)的(de)(de)是負(fu)擔起(qi)(qi)穩定居民(min)和諧(xie)生活，起(qi)(qi)“壓艙石”的(de)(de)作(zuo)用(yong)。
日本的住(zhu)房租賃市(shi)場起于二戰之后，并主要集中(zhong)在(zai)兩(liang)個時間段爆發：
第一個階段(duan)是20世紀60年(nian)(nian)代(dai)末到70年(nian)(nian)代(dai)初，二戰后(hou)日本經(jing)濟(ji)的(de)快速發展和城鎮(zhen)化，使當時大量外地(di)人口涌入(ru)大城市，促進(jin)了住(zhu)房租賃市場的(de)發展。
第二(er)階段是(shi)80年代后期，即1985年日本簽訂(ding)廣場協(xie)議(yi)前后，經濟的快(kuai)速發(fa)展帶來對住(zhu)房(fang)需求(qiu)的快(kuai)速提升(sheng)，同時政(zheng)府為(wei)了(le)促進(jin)住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃市場的發(fa)展，取(qu)消(xiao)了(le)“租(zu)(zu)金上(shang)(shang)限”的限制，住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃數量(liang)(liang)得以(yi)快(kuai)速增長，到(dao)了(le)1987年，租(zu)(zu)賃新住(zhu)房(fang)供給(gei)量(liang)(liang)達到(dao)歷史最高峰值，占當(dang)時住(zhu)宅新增量(liang)(liang)的50%以(yi)上(shang)(shang)。
在長期的住房(fang)租(zu)賃市場(chang)發展(zhan)中，日本也像(xiang)德國一樣(yang)，建立了完備的住房(fang)租(zu)賃法律體系和政策制(zhi)度。
首先是(shi)以(yi)《民法》為(wei)核心，以(yi)《借地借房法》為(wei)主(zhu)要依(yi)據，制定了從(cong)業(ye)(ye)主(zhu)體和(he)從(cong)業(ye)(ye)人(ren)員(yuan)的準入(ru)、備案制度，從(cong)業(ye)(ye)人(ren)員(yuan)執行“宅建士(shi)”的考(kao)試制度，從(cong)業(ye)(ye)主(zhu)體在設立分支機(ji)構時就要求(qiu)宅建士(shi)的數量，行業(ye)(ye)從(cong)業(ye)(ye)及準入(ru)標準之高(gao)，堪比金(jin)融證(zheng)券(quan)業(ye)(ye)務，但也正因為(wei)此，日本(ben)住房租賃行業(ye)(ye)的經營水平和(he)業(ye)(ye)務水平極高(gao)。
其次是租(zu)金方面(mian)，法律(lv)對租(zu)金調整有明(ming)確(que)的(de)限制，并(bing)出臺租(zu)金托(tuo)管制度提高租(zu)戶(hu)的(de)議價(jia)能力。對于經(jing)營(ying)(ying)住房租(zu)賃(lin)業(ye)務(wu)的(de)公司，《不動產交易(yi)商(shang)業(ye)法》規定要在法務(wu)局存(cun)(cun)入一定數量的(de)資金作為(wei)營(ying)(ying)業(ye)保證金，一旦企業(ye)存(cun)(cun)在欺(qi)詐(zha)行為(wei)，將用營(ying)(ying)業(ye)保證金直接賠償租(zu)戶(hu)；不夠賠償的(de)，取消公司不動產經(jing)營(ying)(ying)資格。
再次是金(jin)融支(zhi)持制度。政府除了向租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)主體(ti)提供低息貸款外，還(huan)鼓勵(li)發展REITs（住(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)投資信托基金(jin)），給予稅收方面的(de)(de)(de)(de)支(zhi)持。一(yi)個顯(xian)(xian)而易見(jian)的(de)(de)(de)(de)結果是，以REITs 支(zhi)持建(jian)設的(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)宅數量(liang)(liang)顯(xian)(xian)著(zhu)增(zeng)加。據恒大(da)研究院統(tong)計(ji)，截(jie)止2019年6月(yue)，日本共有63支(zhi)REITs上市(shi)交易，總市(shi)值達14.57萬億日元，持有不(bu)動產市(shi)值達18.72萬億日元。至今，日本已(yi)成(cheng)為亞洲規模最大(da)、全球第(di)二大(da)的(de)(de)(de)(de)REITs市(shi)場(chang)。在實行量(liang)(liang)化寬松(song)的(de)(de)(de)(de)貨幣政策后，日本央(yang)行還(huan)成(cheng)為全球唯(wei)一(yi)一(yi)個由(you)央(yang)行購買REITs的(de)(de)(de)(de)國家。
最后則是機構(gou)主導的租(zu)(zu)賃市場。日(ri)本90%以上的民營租(zu)(zu)賃住宅(zhai)由(you)住宅(zhai)資(zi)產管(guan)(guan)理(li)公司參(can)與管(guan)(guan)理(li)。根據日(ri)本國土交通(tong)省2010年(nian)的調查(cha)數據，民營租(zu)(zu)賃住房(fang)的管(guan)(guan)理(li)模(mo)式中，業主自行管(guan)(guan)理(li)的僅占9%，其余皆是全權委托(tuo)或部分委托(tuo)給(gei)機構(gou)進行運營，機構(gou)深度(du)參(can)與管(guan)(guan)理(li)民營租(zu)(zu)賃住房(fang)的經營中。
這些(xie)直接(jie)或間接(jie)的(de)(de)(de)措(cuo)施，有力的(de)(de)(de)保(bao)障(zhang)了(le)(le)住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)良好運(yun)行，不僅(jin)極大(da)的(de)(de)(de)保(bao)護了(le)(le)租(zu)(zu)(zu)戶的(de)(de)(de)權益(yi)，同時(shi)還使經(jing)營住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃的(de)(de)(de)企業獲利(li)頗(po)豐。據統(tong)計(ji)，日(ri)本公寓(yu)租(zu)(zu)(zu)金(jin)收益(yi)率平均在(zai)5%以(yi)上，遠高(gao)(gao)于銀行定期存款和10 年期國債收益(yi)。相比之下，德國的(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)收益(yi)率維(wei)持在(zai)5%以(yi)下，我國租(zu)(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)租(zu)(zu)(zu)金(jin)收益(yi)率僅(jin)在(zai)2%左右，北(bei)京(jing)、上海、廣州和深(shen)圳更低(di)，再加上普遍(bian)高(gao)(gao)達(da)6%~16%的(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃稅率，如果不考慮其他收益(yi)，住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃企業普遍(bian)處(chu)于虧(kui)損邊(bian)緣(yuan)，不利(li)于形成良性(xing)市(shi)場(chang)發展(zhan)機制。
與日本(ben)、德國等(deng)發達(da)經濟體成熟的(de)(de)(de)(de)住(zhu)房租(zu)(zu)賃市(shi)場相比，國內(nei)住(zhu)房租(zu)(zu)賃市(shi)場不管(guan)(guan)是(shi)法(fa)制體系建設還是(shi)監管(guan)(guan)等(deng)方面，仍(reng)然處于剛(gang)剛(gang)起步的(de)(de)(de)(de)階段。頻頻出現的(de)(de)(de)(de)“甲醛房”等(deng)事件暴(bao)露(lu)了住(zhu)房租(zu)(zu)賃的(de)(de)(de)(de)安全性，不斷(duan)“暴(bao)雷”的(de)(de)(de)(de)長租(zu)(zu)公寓也(ye)暴(bao)露(lu)了監管(guan)(guan)的(de)(de)(de)(de)不足。所幸的(de)(de)(de)(de)是(shi)，政府及監管(guan)(guan)層正在越來越關注這個市(shi)場。
9月7日(ri)，住(zhu)建部(bu)(bu)公布了《住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)條例（征(zheng)求意(yi)見稿）》，這是首部(bu)(bu)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)領域的條例性(xing)文件(jian)，或許將(jiang)有望改變(bian)當(dang)下混亂的住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場。
但這遠遠不(bu)夠(gou)，“居(ju)者(zhe)有其所”是民生之(zhi)本，不(bu)僅要靠法律去規范市場(chang)(chang)行為，更需要全方位(wei)的市場(chang)(chang)體系建設。
首先(xian)要保證各方主體，尤其(qi)(qi)是(shi)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)權益。從根本上(shang)說(shuo)，住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃是(shi)為(wei)了解(jie)決住(zhu)房(fang)問題，保證“居者有其(qi)(qi)屋”的(de)權利。同時，在租(zu)(zu)(zu)(zu)賃機構(gou)、出租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)、租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)等各方主體中(zhong)，租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)也處于(yu)相(xiang)對弱勢(shi)地位，保護租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)在租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)過程(cheng)中(zhong)的(de)權益是(shi)發(fa)展住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃市場的(de)初(chu)衷。
其次是鼓勵(li)機構出租人的(de)(de)發展，發揮政府和(he)機構在(zai)租房(fang)供(gong)給(gei)方面的(de)(de)重要作用。英國、日本等國在(zai)住(zhu)房(fang)體系建(jian)設(she)(she)初期，政府主(zhu)導(dao)建(jian)設(she)(she)的(de)(de)保(bao)障性住(zhu)房(fang)在(zai)新增住(zhu)房(fang)中占比曾(ceng)高達50%。德國除(chu)了(le)(le)用優惠利(li)率貸款鼓勵(li)居(ju)民自(zi)發建(jian)設(she)(she)租賃住(zhu)房(fang)外，住(zhu)房(fang)合作社主(zhu)導(dao)建(jian)設(she)(she)的(de)(de)新增住(zhu)房(fang)也(ye)超過了(le)(le)1/3。同時，以機構為主(zhu)體的(de)(de)出租人也(ye)更能夠發揮示范(fan)效應，帶動(dong)整體市場的(de)(de)規范(fan)發展。
再次，要(yao)加強財稅(shui)和(he)金(jin)融(rong)支持力度。主要(yao)發達經濟體租(zu)(zu)賃(lin)市場繁(fan)榮(rong)穩定的核(he)心原因之一在于租(zu)(zu)賃(lin)市場的“有利可圖”，國內(nei)租(zu)(zu)房市場超低(di)的租(zu)(zu)金(jin)收益率和(he)高(gao)稅(shui)率，導致眾多租(zu)(zu)賃(lin)企(qi)業通過“租(zu)(zu)金(jin)貸”等方式花樣盈利，融(rong)資渠(qu)道的有限性又促(cu)使了“長收短付(fu)”的變相提(ti)杠桿。因此，加快制定相關領(ling)域的財稅(shui)金(jin)融(rong)政(zheng)策，才能形成良性的市場發展(zhan)機制。
最(zui)后，探索建立住房租(zu)賃主體(ti)信(xin)(xin)用體(ti)系。如(ru)出(chu)租(zu)人(ren)信(xin)(xin)用、租(zu)戶(hu)信(xin)(xin)用、機(ji)構信(xin)(xin)用（如(ru)中介機(ji)構信(xin)(xin)用）等信(xin)(xin)用體(ti)系的建設，將其(qi)納入(ru)整個信(xin)(xin)用社會體(ti)系的建設之(zhi)中。
當然，除(chu)此之外，更(geng)要堅定執行“房住不炒”，將房地(di)產回歸居住的(de)“準公共物品屬性(xing)”。
如此，或許短期實現“居者有(you)(you)其(qi)所”仍有(you)(you)一定距(ju)離，但在(zai)正(zheng)確的道路上，終究會到達終點。
